Última revisión: 15 de octubre de 2026. Cifras en dólares estadounidenses (USD).
La sorpresa más común de quien busca un HELOC por primera vez es que lo que un prestamista le permitirá pedir es mucho menos que la equidad que cree tener. Si tu vivienda vale $450,000 y debes $220,000, tienes $230,000 de equidad en papel, pero un prestamista típico no te ofrecerá una línea de $230,000. Esta guía recorre la aritmética de esa diferencia con cinco ejemplos para que prevengas más o menos tu propio número antes de hablar con un prestamista.
Los prestamistas limitan cuánta deuda total puede haber contra tu vivienda. Ese límite se llama relación préstamo-valor combinada, o CLTV, y es un porcentaje del valor de la vivienda. La línea máxima nueva es lo que queda al restar tu deuda actual garantizada con la vivienda de ese límite:
HELOC máximo = (valor de la vivienda × CLTV máximo) − deuda actual garantizada con la vivienda
La calculadora de nuestra página principal usa exactamente esta fórmula con tu saldo hipotecario como deuda actual, y muestra $0 en lugar de un número negativo cuando la hipoteca ya supera el límite. El porcentaje de CLTV no lo fija la ley para los HELOC en general; cada prestamista elige el suyo y puede cambiar según tu perfil crediticio y el tipo de propiedad. Muchos prestamistas publican límites cercanos al 80% o 85%, por eso usamos 80% como punto de partida, pero debes confirmar la cifra real de cada prestamista.
Valor de la vivienda $450,000, saldo hipotecario $220,000, límite del prestamista 80% de CLTV.
La equidad total es de $230,000, pero el HELOC estimado es de $140,000, cerca del 61%. Los $90,000 restantes son el colchón que el prestamista exige que mantengas en la vivienda.
Con la misma vivienda de $450,000 y la hipoteca de $220,000, cambia solo el límite del prestamista:
| Límite de CLTV | Deuda combinada máxima | HELOC estimado |
|---|---|---|
| 70% | $315,000 | $95,000 |
| 80% | $360,000 | $140,000 |
| 85% | $382,500 | $162,500 |
Una diferencia de quince puntos porcentuales en el límite mueve la estimación en $67,500. Por eso sugerimos probar la calculadora con un número conservador y otro generoso en lugar de confiar en un solo resultado. El prestamista con el que hables te dirá su límite real.
Valor $300,000, hipoteca $250,000, límite 80%.
El propietario tiene $50,000 de equidad en papel pero ningún margen para un HELOC con un límite del 80%, porque la hipoteca ya usa más de lo que el prestamista permite en total. Es común en compradores recientes con un pago inicial pequeño o en viviendas que han bajado de valor.
Valor $600,000, hipoteca $380,000, límite 85%.
Incluso con un generoso 85%, la línea es de $130,000 frente a $220,000 de equidad total.
Este es el caso que nuestra calculadora no modela directamente, y importa. Supón que tu vivienda vale $500,000, tu primera hipoteca es de $300,000 y ya tienes una línea de equidad con un límite de $40,000, de la cual solo has usado $10,000. Con un límite del 80%:
Si ingresaras solo la hipoteca de $300,000, la calculadora mostraría $100,000, sobrestimando el margen en $40,000. La Guía de Compra de Fannie Mae, por ejemplo, indica que el monto completo de un HELOC cuenta en la relación combinada haya o no fondos retirados. Otros prestamistas pueden manejarlo distinto, así que trata el límite de crédito existente como deuda: súmalo al campo del saldo hipotecario.
La estimación indica cuánto podrías llegar a acceder, no cuánto deberías pedir. Cada dólar retirado se reembolsa con intereses, normalmente a tasa variable, y el préstamo está garantizado con tu vivienda. Antes de elegir un monto, lee cómo cambia el pago de un HELOC después del período de retiro y piensa en la cantidad mínima que resuelve tu necesidad.