Estima tu equidad disponible y una posible línea de crédito HELOC — gratis y privado.
Supone que no hay otros préstamos ni líneas de crédito garantizados con esta vivienda. Una segunda hipoteca, un préstamo sobre la equidad o un HELOC existente reduce la estimación: suma esos saldos (o el límite completo de una línea existente) al campo de la hipoteca.
Un HELOC (Home Equity Line of Credit, o línea de crédito con garantía hipotecaria) te permite pedir prestado contra el valor neto que has acumulado en tu vivienda: la diferencia entre lo que vale tu casa y lo que todavía debes de tu hipoteca. En lugar de recibir un pago único, un HELOC te da una línea de crédito renovable, similar en estructura a una tarjeta de crédito, de la que puedes retirar fondos según los necesites hasta un límite aprobado. Los prestamistas suelen limitar el endeudamiento total (tu hipoteca actual más el nuevo HELOC) a una relación préstamo-valor combinada máxima, conocida como CLTV, que varía según el prestamista y tu perfil crediticio.
Fórmula: HELOC máximo estimado = (Valor de la vivienda × % CLTV máximo) − Saldo de la hipoteca.
Por ejemplo, en una vivienda de $450,000 con un límite de CLTV del 80% y un saldo hipotecario restante de $220,000: $450,000 × 0.80 = $360,000 de endeudamiento combinado máximo, menos los $220,000 de la hipoteca, deja un estimado de $140,000 en posible crédito HELOC — antes de considerar tu perfil crediticio y los demás criterios de suscripción del prestamista. Cambia cualquiera de los tres datos y el resultado se actualiza al instante, todo dentro de tu navegador.
El valor estimado actual de tu vivienda es la base de todo el cálculo, así que conviene ser realista en lugar de optimista. Una estimación reciente basada en ventas comparables o una tasación reciente suele producir un número más útil que un valor futuro deseado. Sobrestimar el valor de tu vivienda infla la estimación y puede generar expectativas que la tasación de un prestamista real no respaldará. El saldo restante de la hipoteca se resta directamente del endeudamiento combinado máximo, así que un saldo desactualizado puede distorsionar el resultado de forma importante; usa el estado de cuenta más reciente de tu hipoteca para una estimación más precisa. La relación préstamo-valor combinada (CLTV) es el límite que el prestamista fija sobre cuánta deuda total — tu hipoteca original más el nuevo HELOC — puede recaer sobre el valor de tu vivienda. Este es el dato con más variación entre prestamistas y perfiles crediticios, así que trátalo como un supuesto inicial para probar, no como una promesa de un prestamista específico.
Supongamos que tu vivienda vale $500,000 y debes $300,000 de tu hipoteca. Tu equidad total — lo que te quedaría si vendieras la vivienda hoy y pagaras la hipoteca por completo — es de $200,000. Ese no es el mismo número que un prestamista de HELOC te permitiría pedir prestado. Si un prestamista limita el endeudamiento combinado al 80% de CLTV, la deuda combinada máxima permitida contra la vivienda es $500,000 × 0.80 = $400,000. Resta tu saldo hipotecario de $300,000 y la línea de crédito HELOC máxima estimada es de $100,000 — la mitad de tu equidad total, no toda. Esta diferencia entre "equidad total" y "equidad accesible" es una de las confusiones más comunes entre quienes solicitan un HELOC por primera vez, y es justo lo que esta calculadora busca aclarar.
El error más común es tratar una línea de crédito HELOC disponible como dinero gratis en lugar de un préstamo garantizado con tu vivienda. Cada dólar que retiras genera intereses y debe reembolsarse; un límite disponible alto no es lo mismo que dinero que ya ganaste o ahorraste. Un segundo error común es ignorar el riesgo de la tasa variable: la mayoría de los HELOC tienen una tasa de interés variable, así que el pago sobre un saldo que retiraste hoy puede subir más adelante si el índice subyacente se mueve, incluso si nunca vuelves a retirar otro dólar. Un tercer error es pedir prestado contra tu vivienda sin un plan de pago para cuando termine el período de retiro y el préstamo pase a un período de reembolso con un pago mensual distinto, y generalmente más alto.